マイホームや土地などの不動産を売却する時には、諸費用と呼ばれるお金が掛かることをご存知ですか？『2000万円で売却できたら、全額手元に残るのでは？』と思っていた方、実はそうではないのです。思っていたより費用が掛かってしまった、そんなお金が必要だなんて知らなかった、とならないよう諸費用にはどんなものがあるのか、またその支払い時期について解説します。
不動産売却時の諸費用一覧
①仲介手数料
②印紙代
③抵当権抹消費用
④住宅ローン一括返済の手数料
⑤測量代、解体費用 ※
⑥ハウスクリーニング代
⑦引越し代
⑧売却益が出た場合の税金 ※
※必要ない場合もあり
一つ一つの内容を見てみましょう。
①仲介手数料
売却時の諸費用の中で、一番割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は、無事に売却が決まった場合に必要となる「成功報酬」です、全国一律の計算式が定められいます。売買価格がいくらになるかで、当てはめる式が変わります。
200万円以下→価格×5%
200万円～400万円→価格×4%＋2万円
400万円以上→価格×3%＋6万円
（税抜）
この速算式を覚えておけばどんな金額でも簡単に算出する事が出来ます。
例えば2,000万円で売買が成立した場合 2,000万円×3%＋6万円で66万円となります。これは税抜の料金ですので、これに10%の消費税6万6,000円を足した72万6,000円が仲介手数料となります。ただし、この計算式ではあくまで「上限額」を定めているので、安くなることはあっても超えることはありません。
支払い時期は、売買契約が完了した時点で支払う「契約時一括」が一般的です。しかし、不動産会社ごとに支払い時期をさだめており、いろいろなパターンが存在します。売買契約後にさらに決済が完了した時点での「決済時一括」、その中間である契約した時点で半金、決済完了後に半金の「契約時半金・決済時半金」という方法もあります。
また、前出の通り仲介手数料は「成功報酬」ですので、事前に請求されるものではありません。契約成立前に仲介手数料を請求することは宅地建物取引業法違反となります。案内料や手付金、初期費用といった別の名目で請求されても、支払い義務はありませんので注意しましょう。
②印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって区分があります。例えば1,000万円以上5,000万円以下の場合、1万円となっています。（令和6年3月31日までの軽減税率適用）
一方で2022年5月施行のデジタル改革関連法の改正により、不動産業界での電子契約が解禁されました。電子契約を選択した場合には、印紙代は不要となります。電子契約は今後普及していくことが予想されますが、パソコンやインターネットの操作環境が整っていることが前提となります。
③抵当権抹消費用
物件に住宅ローンが残っていた場合には、売却時に一括返済し抵当権を抹消します。抵当権が残ったままだと、次の購入者が新たに住宅ローンの抵当権を付けることが出来ないためです。1不動産につきかかる登録免許税は1,000円、土地と建物であれば2,000円です。司法書士に依頼すると、報酬額が1万円程度上乗せとなります。
④住宅ローン一括返済の手数料
住宅ローンを返済していた金融機関に対して、一括返済する際に規定の手数料が発生します。例えば三菱UFJ銀行では、窓口33,000円、電話22,000円、インターネット経由16,500円というように、手続き方法によって金額が異なります。一般的に窓口よりもインターネット経由が安くなっています。予め金融機関に確認しておきましょう。
⑤測量代、解体費用
一戸建てで必要となるケースがある費用です。隣地との土地境界線が不明確な場合にはトラブル防止のため、また売買価格を正確に算出するために土地面積を確定する必要があります。土地境界が定まっていない不動産を売却する場合には、売主負担で測量代がかかります。相場は約50万円～100万円程度です。
また建物を取り壊し更地にして引き渡す契約では、解体費用が必要です。解体と一口に言っても、建物には木造から鉄筋コンクリートまで構造や種類が多岐に渡ります。費用は壊しやすさと大きさによって変動します。坪単価で木造の場合は2.5～6万円、鉄筋コンクリート造の場合で3.5～7万円ほどになります。
⑥ハウスクリーニング代
売却活動の中で少しでも室内を綺麗にしておきたい場合には、ハウスクリーニングがおすすめです。空き家の3LDKで42,000円～45,000円、入居中だと60,000円～65,000円、作業のしやすさで空き家の方が2～3割安くなります。
⑦引越し代
次の入居先までの引越し代が必要となります。また今の物件の引渡し時期と住み替え先の入居時期を合わせることが出来れば良いのですが、そうでない場合には仮住まいが必要となります。その際には仮住まいの家賃（入居時の敷金、礼金なども必要）と引越し代が2回分必要となります。
⑧売却益が出た場合の税金
不動産を売却した際に利益が出ると「譲渡所得」となり、課税対象となってしまいます。
譲渡所得とは「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いたものです。これがマイナスになった場合は非課税です。
また譲渡所得から3000万円までが控除できる特例あるので、利益が3000万円以下であれば税金はかかりません。
※売却時の税金については、別途解説します
マイホームを売却する時には諸費用のシミュレーションもしっかり行いましょう。
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