中古マンションと一口に言っても、たくさんの物件が売り出されています。人生で一番大きな買い物といわれるマイホーム。数ある物件の中から自分たちの希望に合う物件を見つけるために、ここは押さえておきたい「チェックポイント」があります。今回は特に中古マンションの物件選びで失敗しないための「必須チェックポイント」についてお話しします。
ポイント①立地
マンションの部屋の中はリフォームやリノベーションで好みに変えることが出来ますが、その物件の立地や環境面は変えることが出来ない部分です。「どの街に住みたいか」を絞りこむのは非常に大切です。交通の利便性（電車やバス）、買い物や病院、金融機関や役所などの生活利便施設、生活インフラが整っているか入念にチェックしましょう。また子供がいる家庭では、保育園、幼稚園、小中学校といった教育環境に加え、公園や緑地などが近くにあるかも重要です。実際の生活をシミュレーションしながら確認しましょう。
また最近では各地で大きな災害が起こっています。いつどんな災害が起こるかは予想がつかない部分がありますが、被害を受けにくい地域を選ぶことは可能です。その際に活躍するのが「ハザードマップ」です。各自治体では「災害ハザードマップ」をHP上に公開しています。また国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」も公開しています。
（参考 https://disaportal.gsi.go.jp/ ）気になる物件が見つかったら、必ずハザードマップを確認しましょう。（※2020年8月より宅地建物取引業法が改正され、重要事項説明における水害リスクについての説明が義務付けられました。）
ポイント②築年数
建物は新築した瞬間から少しずつ古くなっていく宿命にあります。残念ながら少しずつ価値が下がっていくのは仕方ありません。マンションの場合は築20年~25年を超えると、価格が下げ止まるとも言われます。そのくらいの経過年数の中古マンションであれば価格は横ばいしていくので、その後大きく下落する可能性は低いでしょう。
では実際マンションはどのくらいの寿命があるのでしょうか。国土交通省によると、鉄筋コンクリート造られた建物（RC造）は平均寿命は68年となっています。しかし、メンテナンスによっては100年以上維持することが出来るとも言われています。
ただし、ここで一つ注意したいのが「耐震基準」です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」が適用されていて、旧耐震基準の建物とは区別しています。（旧耐震基準の建物では住宅ローンが組めない場合もあります。）2022年現在、築40年以内の中古マンションではすべて「新耐震基準」となっています。
ポイント③管理状況
建物の寿命を大きく左右するのが管理状況です。管理がしっかり行き届いていると共用部分の美観も保たれ、そのマンションの資産価値にも直結します。
・廊下・外壁・バルコニーのひび割れ
・塗装剥げ
・タイルの浮きや剥がれ
・屋上防水のふくらみ
これらはメンテナンスをしっかり行っているかの判断材料となります。
さらに駐車場や自転車置き場、エントランス、郵便受け周辺が煩雑になっていないかは重要です。住民の管理に対する意識が顕著に表れる部分です。
さらに、管理規約や長期修繕計画も確認しましょう。これまで行われた修繕記録も見ておく必要があります。そして、管理費や修繕積立金の延滞などがないか、積立金は十分に積み立てられているかも重要です。修繕積立金は段階的に値上がりしていく計画となっていますが、管理組合で可決されなければ据え置きのままです。入居当時の値段とあまり変わっていなければ、将来の修繕に必要な金額が積み立てられていない可能性もあります。
さらに管理規約の中身も直接、日常生活に関わってきます。例えば代表的なものに「ペットの飼育」に関する規定があります。最近ではペット飼育可能なマンションも多いですが、飼育できる動物の種類、大きさに制限を設けているケースがほとんどです。入居者間のトラブルに発展することも多いペット飼育ついては、事前に確認が必要です。その他にも、楽器の演奏時間に制限があったり、禁止事項（バルコニーでの喫煙、バーベキューなど）も設けられています。マンションは集合住宅ですので決められたルールは守り、モラルを持って生活しなくてはなりません。
最後に、そのマンションがリフォームやリノベーションが可能かを確認しましょう。中古マンションを購入する多く方が、『自分好みに住まいを変えられる』ことを目的にしています。しかし、マンションの構造や規則によっては、出来ない工事があるかもしれません。
中古マンションはバリエーションも多いので、まずは自分達の住みたいマンションのイメージをしっかりと持って物件探しをしましょう。
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